案情回顾：王某与姚某曾系恋爱关系。王某未取得北京市商品房购房资格。2012年6月6日（系双方恋爱期间），姚某购买案涉房屋，房屋总价款人民币380万元、中介费4.3万元、各种税费共计20.25万元。签订购房合同当日，王某支付购房定金20万元、中介费4.3万元。6月6日，姚某为支付购房款办理银行卡，2012年6月27日，该卡收到了两笔汇款金额为100万元和150万元（此笔款项为王某之父王汇来的房款）。2012年6月28日，姚某支付购房款2297500元，其余款项20.25万元用于支付各项税费。2012年6月30日，王某支付购房款197310元。2012年7月2日，姚某向银行贷款100万元，贷款期限为360个月。同日，涉案房屋登记在姚某名下。
王某与姚某分手后，就双方恋爱期间购买的房屋分割一事产生争议 ，王某第一次向法院起诉，请求确认王某为该房屋的所有权人，法院经审理后查明，本案王某并非房屋的所有权人，故驳回了王某的诉讼请求。之后王某按该房屋的出资比例，根据按份共有的法律依据，向一审法院主张按出资比例对该房屋进行分割，一审法院经过审理后，最终认定，王某与姚某系基于恋爱关系，为结婚共同出资购买涉案房屋，该房屋应认定为由王某和姚某共同所有，本案的实质是共有纠纷，因此，一审法院根据王某对房屋的出资比例，对该房屋的市场价值进行了分割，判决由姚某向王某返还506.93万元。
一审判决作出后，姚某向中级法院提出上诉，中院经审理后认定，原审法院根据王某在购房款中的出资额认定其购房出资比例，并无不当，本院予以确认。王某要求姚某按照王某出资购房的出资比例返还王某购房出资款及相应的增值收益，于法有据，本院予以支持。故而作出维持原判的终审判决。
后姚某向最高人民法院申请再审，本案经最高人民法院再审认定：根据《中华人民共和国民法典》第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。订婚虽非法律规定的婚姻成立要件，但目前仍是婚姻缔结过程中一种重要的民间习俗。订婚后的各项财产安排均是以缔结婚姻为最终目的。在双方缔结婚姻的目的无法实现的情况下，一方因此给付的财物，接受方予以返还，符合习惯做法。
本案中，房屋在购买后当属婚约财产纠纷存在自然增值，双方对于该部分增值收益归属产生争议基于该类纠纷的法律性质本案要考量两个方面的因素：一方面，双方系自由恋爱，是以感情为基础，以缔结婚姻、共同生活为目的，而非借婚姻索取财物；另一方面，双方购买涉案房屋的目的是将此作为婚后共同居所，而非房地产投资。因此，双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。据此，本院综合本案上述全部案件事实及理由，酌定由姚某返还350 万元。
本案一审和二审判决是基于《中华人民共和国民法典》关于共有的认定规则进行审判的，因此，法院在认定双方对房屋的比例时，主要的参考标准为购房时的出资比例，后续判决返还的比例也是基于按份共有的法律规定进行认定的，在此种裁判思路之下，只需要根据房屋在争议时的市场价值为基础，按双方出房屋的出资比例，就可以计算出双方在案涉房屋项下，各自应当分得的金额，再根据一方取得不动产所有权，另一方拿补偿款的方式，就可以作出判决。
但本案经最高人民法院进行审理后，改变了原审法院的认定逻辑，最高人民法院以双方出资买房的动机为出发点，将本案回归到双方系恋爱期间共同出资购婚房这一基本出发点作为案涉房屋性质认定的依据，认为原被告双方以缔结婚姻为目的购房并将房屋登记在一方名下，且对房屋归属无明确约定的情况下，在缔结婚姻的目的无法实现时，不能简单地套用投资收益原则处理以感情为基础、以缔结婚姻为目的的婚约财产纠纷，不能将支付购房款比例或者登记权利人身份与房屋增值收益直接挂钩，应当基于婚约的性质、目的，统筹考虑房款支付情况，房屋增值，房屋登记、使用和维护情况以及房地产限购政策对当事人的实际影响等各种因素，确定返还数额。
根据婚姻家庭编的司法解释之规定，双方未办理结婚登记手续的，当事人请求返还按照习俗给付的彩礼，人民法院应当予以支持。根据彩礼返还的认定规则，当事人向人民法院请求返还应当以其实际向另一方给付的彩礼数额为限，若该给付形式为货币，则仅返还同等金额的货币，最多加一个参照LPR标准计算的利息，基于以上的认定规则，案涉房屋增值部分，就不应当由女方返还，而本案彩礼给付形式虽为货币，但实质是为了购房，基于彩礼的认定规则，本案应当由女方返还的仅是男方给付的彩礼部分，但考虑到案涉房屋的收益金额较大，所以最高院也酌情认定了高于彩礼，但低于按共同共有比例分割的金额。
共有的法律规则：
《中华人民共和国民法典》
第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第二百九十九条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
彩礼返还的法律规则：
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)》 法释〔2020〕22号
第五条 当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：
（一）双方未办理结婚登记手续；【未登记】
（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活；【离婚，未生活】
（三）婚前给付并导致给付人生活困难。【离婚，给付人生活困难】
适用前款第二项、第三项的规定，应当以双方离婚为条件。